11月70城二手房價無一上漲，樓市靜待政策起效

手仙猿

21世紀經濟報道記者張敏 北京報道 經過長時間的深度調整后，房地產市場再度迎來反彈的契機。

12月15日，國家統計局發布數據顯示，今年11月，全國70個大中城市中，有59個城市新房價格環比下跌，數量為近24個月以來的最多，新房環比上漲城市只有9個。同期，70城二手房價格無一環比上漲，這種情況是有統計以來首次出現。
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其他重要指標中，今年前11月，房地產投資、銷售等數據繼續同比下降，且降幅進一步擴大。

今年年中以來，這種量價齊跌的局面已經持續數月。各項指標走低的同時，市場信心難以恢復，并使得樓市政策的邊際效應不斷遞減。

但近幾個月，政策層面的利好不斷出現。12月，中央經濟工作會議提出“促進房地產市場平穩健康發展”后，北京、上海分別出臺政策，進一步降低購房門檻。分析人士認為，若一線城市市場升溫，將可能對整體市場起到帶動作用。

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房價仍然缺乏支撐

受各種因素影響，自2021年下半年以來，房地產市場就進入深度調整期。期間，各級監管部門曾出臺多項穩樓市措施，但市場始終未能進入持續升溫的通道。
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# a& g8 m# a. _: F  E2023年，房地產市場呈現先揚后抑的走勢。在上半年出現短暫的“小陽春”后，市場再度降溫。在國家統計局監測的70個大中城市中，從6月開始，新房價格環比下降的城市就超過了上漲的城市，二手房價格則自5月就轉為下降為主。

1 [3 C. x% n( o- D) v; i8 h此后，房價下降的城市越來越多。到11月，已有69個城市的二手房價格環比下降，僅杭州一城持平，無一城市上漲。這還是有統計以來的首次。
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具體看，一線城市二手房價格環比下降1.4%，降幅比10月擴大0.6個百分點；二、三線城市的二手價格環比分別下降0.7%和0.8%，降幅比上月均擴大0.2個百分點。

相比之下，一二三線城市的新房價格分別環比下降0.3%、0.3%、0.4%。
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" A* F) N& F$ @+ k6 g今年以來，二手房價格降幅大于新房的情況一直存在。分析人士認為，一方面，在市場下行期，二手房業主的情緒更容易出現波動，拋售行為更加普遍；另一方面，不少業主處于“賣一買一”的連環單中，出于房屋置換的需要，他們更愿意將手中的房產降價出手。
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由于二手房價格優勢明顯，使得新房市場的降價促銷策略大打折扣。北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，為沖擊年度業績，公司近期推出了降價促銷、增加營銷費用、提高激勵措施等一系列舉措，但市場反響仍然平淡。
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/ }. n5 ]  p' O7 _9 }+ \! Q房地產市場并未出現年末翹尾行情，是導致價格缺乏支撐的底層原因。今年1-11月，全國商品房銷售面積10.1億平方米，同比下降8.0%；商品房銷售額10.5萬億元，下降5.2%，均創年內最大降幅。

9 Z& h5 B  [! J% L2 ^. i8 [其中，11月單月，商品房銷售面積和銷售額均略高于10月，但與去年同期相比，仍有約兩成的降幅。

5 t  b3 V) z' d' `! C在以銷定產的指導思想下，由于銷售不佳，供應端也難以提振。今年前11月，全國房地產開發投資10.4萬億元，同比下降9.4%，同樣為今年最大降幅。同期，房屋新開工面積、施工面積繼續下降。與過去幾個月類似，得益于“保交樓”政策，房屋竣工面積繼續保持正增長。

市場信心待提振
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事實上，近幾個月來，房地產市場享受到的政策利好并不少。8月25日，住建部、央行、金融監管總局聯合發文，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”。大約一周后，四個一線城市的相關政策便陸續落地。
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7 {7 Q+ P2 N5 v0 B, i但僅此一項政策，對市場的提振作用仍然有限。前述北京房企人士表示，政策出臺后，北京市場交易量確有小幅提升，但熱度僅持續了半個月左右。從項目一線的反饋來看，政策促使部分觀望中的客戶出手，但帶來的新增需求并不多。

他認為，這主要是由于政策力度相對不大，同時也反映出市場信心還有待提振。

. M3 v& M6 |9 F* C- y% y提振信心的努力仍在繼續，并開始著眼于流動性的改善。10月30日至31日，中央金融工作會議召開，提出促進金融與房地產良性循環，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求等。此后，金融機構紛紛召開房企座談會，傳遞出信貸投放將更加精準有效的信號。

) `" ~0 M7 X+ [今年前11月，房地產開發企業到位資金11.7萬億元，同比下降13.4%，降幅近7個月來首次收窄。在銷售端仍然不振的情況下，融資環境的改善使得行業流動性終于出現好轉的跡象。
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國家統計局的數據還顯示，11月份，房地產開發景氣指數為93.42，連續6個月下降后首次回升。
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真正的利好消息來自12月。12月11日至12日，中央經濟工作會議在北京舉行，其中提到，積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

12月14日，北京、上海出臺樓市新政，下調首套房和二手房的最低首付比例，并調整普通住宅的認定標準。至此，四個一線城市在實施“認房不認貸”的同時，全部下調了首付比例。

& [  v; Y7 a) m4 t5 D中信建投指出，深圳于8月31日實施“認房不認貸”政策，9月29日下調住房貸款利率下限，新政出臺后，成交量顯著恢復。新房方面，10月、11月成交分別環比增長24.8%、6.0%；二手房方面，10月、11月成交分別環比增長13.7%、17.3%。根據深圳經驗，以降二套房首付為重點的樓市政策優化后，新房二手房成交出現明顯復蘇，可以認為此次京滬政策也會有類似效果。
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中指研究院市場研究總監陳文靜也表示，京滬市場預期好轉或將進一步提振整體市場信心，推動全國市場加快筑底企穩。年底，政策利好疊加企業加大營銷力度，新房銷售規模有望出現小幅翹尾。
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0 p% G- I. R2 K. n( G陳文靜還指出，針對企業端的資金支持政策有望繼續細化落實，“三個不低于”等政策若能實質性落地，將有助于改善企業融資環境，進而逐漸修復企業開工投資積極性。

6 _4 N, }5 B/ h但受訪者同時指出，政策發揮作用仍需要一段時間，預計今年各項指標仍保持負增長。2024年，隨著“三大工程”加速推進，房地產開發投資降幅有望收窄。